Правила проживания и пользования общим имуществом

Что относится к общему имуществу

По статье 36 Жилищного кодекса РФ и Правилам № 491 общим имуществом собственников являются подъезд, лифты и лифтовые холлы, лестницы, межквартирные коридоры, технический этаж и подвал с инженерными системами, крыша, несущие и ограждающие конструкции, общедомовые приборы учёта, стояки отопления, водоснабжения, канализации и электроснабжения до первого отключающего устройства в квартире, а также земельный участок дома с элементами благоустройства: проезды, парковка, детская площадка, газоны и ограждения.

Общее имущество принадлежит всем собственникам помещений (включая нежилые) на праве общей долевой собственности. Распоряжаться им — передавать в пользование, размещать оборудование, перепланировать места общего пользования — можно только по решению общего собрания собственников (ОСС). Доля каждого собственника в расходах на содержание пропорциональна площади его помещения (ст. 39 ЖК РФ).

Что нельзя

• Самовольно отгораживать часть лестничной площадки или лифтового холла, устанавливать двери и перегородки в общих коридорах.
• Хранить в подъезде, на лестницах и в лифтовых холлах мусор, строительные материалы, горючие и пахнущие вещи — даже временно. Проход должен оставаться не уже 1,2 м, пути эвакуации — свободными.
• Загромождать технический этаж, подвал и выходы на кровлю; свободный доступ посторонних туда запрещён, ключи — у управляющей компании.
• Самовольно переносить или заменять радиаторы и стояки, срезать перемычки, переносить полотенцесушители без согласования; демонтировать общедомовые приборы и датчики.
• Сбрасывать в канализацию строительные смеси, жир, наполнитель для животных, средства гигиены: засор стояка оплачивают виновные.
• Размещать кондиционеры, антенны, вывески и камеры на фасаде без согласования порядка с УК и ОСС; жарить шашлык на лоджиях и балконах (штраф по КоАП).
• Курить в подъезде, лифте и на лестницах (Федеральный закон № 15‑ФЗ).

Что нужно

• Обеспечивать доступ представителям УК и ресурсоснабжающих организаций к стоякам и общедомовым коммуникациям, проходящим через квартиру, — для осмотров, ремонта и устранения аварий.
• Бережно относиться к домофону, лифтам, дверям, почтовым ящикам и детской площадке; о поломках сообщать в аварийно‑диспетчерскую службу или через приложение УК.
• Хранение велосипедов и колясок в холлах допустимо только с согласия соседей и без сужения прохода; ответственность за сохранность несёт владелец.

Источники: ЖК РФ ст. 36, 39, 44, 161.1; Правила содержания общего имущества (ПП РФ № 491); материалы УК «УКС»: «Про общее имущество», «Запрещён свободный доступ в подвалы и чердаки», «Правила пользования стояками», «Правила пользования канализацией», «Про кондиционер на фасаде». Договоров о передаче общего имущества дома в пользование третьим лицам управляющей компанией не заключено.

Закон Московской области № 16/2014‑ОЗ «Об обеспечении тишины и покоя граждан»: шуметь нельзя с 21:00 до 8:00 в будни и с 22:00 до 10:00 в выходные и праздники, а также ежедневно с 13:00 до 15:00 (тихий час). Ремонтные работы с шумом допускаются в будни с 9:00 до 19:00 и по субботам с 10:00 до 19:00, с перерывом 13:00–15:00; по воскресеньям и праздникам шумный ремонт запрещён.

• Перепланировка и переустройство (перенос стен, санузлов, остекление лоджий с изменением фасада) согласуются с Администрацией г. о. Дубна через Госжилинспекцию МО до начала работ.
• Замена радиаторов и стояков, работы на общедомовых сетях — только через заявку в УК с отключением стояка.
• О длительном шумном ремонте стоит предупредить соседей объявлением в подъезде и в домовом чате.

Источники: статьи УК «УКС» «О тишине в МКД», «Правила проведения ремонтных работ», «Правила перепланировки МКД от Госжилинспекции МО».

Твёрдые коммунальные отходы (ТКО)

Вывоз ТКО в Дубне выполняет региональный оператор ООО «Сергиево‑Посадский региональный оператор» (горячая линия +7 (499) 322‑47‑23, дополнительный офис в Дубне — ул. Правды, д. 33). Плата за обращение с ТКО начисляется по тарифу, утверждённому для Московской области. С 1 сентября 2025 года действуют обновлённые правила обращения с ТКО: за содержание контейнерной площадки отвечает управляющая организация, раздельный сбор обязателен — отдельные баки для «сухих» (бумага, пластик, стекло, металл) и «смешанных» отходов.

Крупногабаритные отходы (КГО)

• К КГО относятся мебель, матрасы, бытовая техника, сантехника, двери, ёлки — всё, что не помещается в контейнер. Их вывозит региональный оператор в рамках платы за ТКО, но только с оборудованного места для КГО на контейнерной площадке. Оставлять крупногабарит у подъезда, в холле, на лестнице или у мусоропровода запрещено.
• Технику, лампы, батарейки, шины и текстиль принимают площадки «Мегабак» и экопункты; люминесцентные лампы и батарейки в контейнеры выбрасывать нельзя.
• Если КГО не вывозят более недели — заявка оператору по горячей линии или через портал «Добродел», копия — в УК.

Строительный мусор после ремонта

• Строительные отходы (смеси, кирпич, плитка, доски, оконные рамы, мешки с боем) не являются ТКО: выбрасывать их в контейнеры и на площадку запрещено, штраф для граждан — до 70 тыс. руб., для юрлиц — до 200 тыс. руб.
• Вывоз заказывается самостоятельно у лицензированного перевозчика: единый номер Московской области 122 (доб. 7) или сайт стройотходы.рф (там же — пункты приёма). Мешки до вывоза хранятся в квартире, а не в общем коридоре.
• Вынос мусора через подъезд — в закрытых мешках, лифт и холл после этого нужно убрать.

Источники: статья УК «УКС» «О мусоре: вывоз стройотходов, раздельный сбор»; региональные операторы Московской области; Федеральный закон № 89‑ФЗ «Об отходах производства и потребления».

Решения собственников нашего дома

Общее собрание собственников 10.03–15.05.2019 (протокол № 1 от 15.05.2019) приняло решения, которые определяют порядок использования двора:

• исключить сквозной проезд вдоль «МакАвто» и через парковку на придомовой территории (схема № 1) — «за» 90,4 %;
• установить декоративные ограждения для отделения дворовой зоны от проезжей части (схема № 2) — «за» 87,4 %;
• установить шлагбаумы на въездах на придомовую территорию (схема № 3) — «за» 83,7 %;
• обратиться в суд по поводу демонтированных парковочных мест на земельном участке дома (ООО «Пятая авеню», ТЦ «Терминал») — «за» 79,8 %.

Шлагбаумы открываются брелоком или звонком с зарегистрированного номера; регистрация номеров и брелоков — через совет дома и управляющую компанию. При пожаре и вызове экстренных служб шлагбаум должен открываться автоматически или дежурным — требование Правил противопожарного режима (ПП РФ № 1479, п. 71).

Общие правила парковки во дворе

• Парковка только на размеченных местах. Запрещено ставить автомобили на газонах, тротуарах, детской площадке, у контейнерной площадки (штраф от 5 тыс. руб.) и ближе 5 м от входов в подъезд.
• Нельзя перекрывать проезды и разворотные площадки для пожарной техники и «скорой», блокировать выезд соседям, оставлять машины у шлагбаума.
• Грузовой транспорт свыше 3,5 т, прицепы и автомобили, не используемые длительное время (брошенные), на придомовой территории не размещаются; брошенные автомобили эвакуируются по заявке УК.
• Мойка машин, слив масла и топлива во дворе запрещены (СанПиН 2.1.3684‑21, п. 135; штраф по ст. 6.3 КоАП МО — 3–5 тыс. руб.).
• Прогрев двигателя у окон дольше 5 минут, громкая музыка и сигналы — нарушение закона о тишине Московской области.
• Нарушения фиксируются через раздел «Народный инспектор» приложения «Добродел» (видео, госномер, адрес) — постановления выносит административная комиссия.

Источники: протокол ОСС от 15.05.2019; статья УК «УКС» «Про парковку и шлагбаум» и «Эвакуация брошенных авто»; письмо Минстроя России от 04.03.2025 № 5620‑ОГ/04 о шлагбаумах; Правила противопожарного режима (ПП РФ № 1479).